종부세는 집값 얼마부터 나오나요? 1주택 12억원 기준

김태형 세무사 작성, 2026.09.21블로그 원문 보기

핵심 요약

종합부동산세는 6월 1일 현재 주택 공시가격을 합산해 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 사람은 1인당 9억원을 뺀 금액이 있을 때 과세됩니다. 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 세율(⁠2주택 이하 0.5%~2.7%)⁠을 적용하고, 1세대 1주택자는 나이·보유기간에 따라 최대 80% 세액공제를 받습니다. 고지된 세금은 12월 1일~15일에 냅니다.

종부세는 누구에게, 얼마부터 나오나요?

매년 6월 1일에 집을 가지고 있는 사람이 그해 종부세 대상입니다(⁠종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조). 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 아래 금액을 빼고, 남는 금액이 있을 때만 세금이 나옵니다(⁠종합부동산세법 제8조 제1항).

구분	공시가격 합계에서 빼는 금액
1세대 1주택자	12억원
그 밖의 개인	1인당 9억원

예를 들어 1세대 1주택자의 집 공시가격이 11억원이면 종부세가 없고, 15억원이면 대상이 됩니다.

공시가격이란? 정부가 매년 정해 발표하는 부동산 가격으로, 재산세·종부세 계산의 기준이 됩니다.

종부세는 어떻게 계산하나요?

과세표준은 (⁠공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율 60%로 구합니다(⁠종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항). 여기에 아래 세율을 적용합니다(⁠종합부동산세법 제9조 제1항 제1호, 2026년 기준).

과세표준 (⁠2주택 이하)	세액
3억원 이하	과세표준 × 0.5%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	150만원 + 3억원 초과분 × 0.7%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	360만원 + 6억원 초과분 × 1.0%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	960만원 + 12억원 초과분 × 1.3%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	2,650만원 + 25억원 초과분 × 1.5%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	6,400만원 + 50억원 초과분 × 2.0%
94억원 초과	1억 5,200만원 + 94억원 초과분 × 2.7%

3주택 이상이면 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 2.0%~5.0%⁠로 세율이 더 높습니다(⁠제9조 제1항 제2호).

1세대 1주택, 공시가격 15억원	금액
공시가격 − 기본공제	15억원 − 12억원 = 3억원
과세표준 (⁠× 60%)	1억 8,000만원
세액 (⁠× 0.5%)	약 90만원

실제 고지액은 이보다 적을 수 있습니다. 같은 집에 이미 부과된 재산세 중 겹치는 부분을 빼 주고(⁠제9조 제3항), 아래 세액공제가 적용되기 때문입니다.

1주택자가 종부세를 줄일 방법이 있나요?

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다(⁠제9조 제5항·제6항·제8항).

고령자 공제 (⁠6월 1일 현재 만 나이)	공제율	장기보유 공제 (⁠보유기간)	공제율
60세 이상 65세 미만	20%	5년 이상 10년 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

두 공제는 합쳐서 최대 80%까지 함께 받을 수 있습니다.

세액공제란? 공시가격이나 과세표준을 줄이는 것이 아니라, 계산된 세금에서 정해진 비율만큼 빼 주는 것입니다.

부부 공동명의 1주택이면 어떻게 신고하는 게 유리한가요?

부부가 함께 집 한 채만 가지고 있다면 공동명의 1주택자 특례를 신청할지 고를 수 있습니다(⁠종합부동산세법 제10조의2).

구분	특례를 신청하지 않으면	특례를 신청하면
납세의무자	부부 각자	부부가 합의로 정한 한 사람
기본공제	1인당 9억원씩, 부부 합계 18억원	한 사람 기준 12억원
나이·보유기간 세액공제	없음	최대 80%

공제액만 보면 신청하지 않는 쪽이 6억원 많지만, 세액공제는 특례를 신청해야 받습니다. 그래서 공시가격과 공제율에 따라 유리한 쪽이 달라집니다.

2026년분부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있습니다(⁠종전에는 지분이 많은 사람). 세액공제는 이렇게 정한 사람의 나이와 보유기간으로 계산합니다(⁠종합부동산세법 시행령 제5조의2 제3항·제8항).

신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지입니다(⁠제10조의2 제2항). 국세청은 2026년에 특례 신청 또는 취소가 유리한 부부를 골라 미리 안내한다고 밝혔고, 9월에 놓쳤더라도 12월 신고기간에 신고납부 방식으로 유리한 쪽을 선택할 수 있다고 안내했습니다. 안내를 받지 못했다면 홈택스의 종합부동산세 모의계산으로 두 방법을 비교해 볼 수 있습니다.