생애최초 취득세 감면, 얼마인가요? 최대 200만원
핵심 요약
주택 취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 12억원 이하 주택을 유상으로 사면 취득세를 감면받습니다. 산출세액에서 200만원(전용 60㎡ 이하 소형주택·인구감소지역 주택은 300만원)을 빼 주고, 그 금액 이하이면 전액 면제입니다. 부부가 공동명의로 사도 합쳐서 한 번만 적용됩니다. 취득일부터 3년 이내에 팔거나 증여하거나 임대하면 감면세액을 이자와 함께 다시 내야 합니다. 2026년 기준이며 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용됩니다.
생애최초 취득세 감면은 누가 받을 수 있나요?
주택 취득일 현재 본인과 배우자가 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항). 조문이 '소유하고 있지 않은'이 아니라 '소유한 사실이 없는'으로 되어 있어, 지금 집이 없더라도 예전에 가졌다가 판 적이 있으면 원칙적으로 해당하지 않습니다.
나머지 요건은 다음과 같습니다(2026년 기준).
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 취득당시가액 | 12억원 이하 |
| 취득 방법 | 유상거래(부담부증여는 제외) |
| 목적 | 본인이 거주할 목적 |
| 취득자 | 미성년자는 제외, 본인은 대한민국 국민 |
| 적용 기한 | 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택 |
생애최초란? 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없다는 뜻입니다. 본인만 무주택이고 배우자에게 소유 이력이 있으면 원칙적으로 해당하지 않습니다.
주택을 소유한 사실이 있어도 없는 것으로 보는 예외가 여섯 가지 있습니다(같은 조 제3항).
| 예외 | 내용 |
|---|---|
| 상속 공유지분 | 상속으로 주택의 공유지분을 소유했다가 그 지분을 모두 처분한 경우 |
| 비도시지역 노후·소형 주택 | 도시지역이 아닌 곳의 20년 이상 된 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 상속주택을 소유하다 다른 지역으로 이주하고 일정 기간 안에 처분한 경우 |
| 소형 주택 | 전용면적 20㎡ 이하 주택을 소유하거나 처분한 경우(둘 이상이면 제외) |
| 저가 주택 | 취득일 현재 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유하거나 처분한 경우 |
| 전세사기피해주택 | 전세사기피해주택을 소유하거나 처분한 경우 |
| 임차 거주 주택 | 일정 요건을 갖춰 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 취득해 감면받은 경우 |
얼마나 감면되나요?
산출세액에서 200만원을 빼 줍니다. 소형주택 등은 300만원입니다. 산출세액이 그 금액 이하이면 전액 면제됩니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항 제1호·제2호).
| 주택 | 감면 한도 |
|---|---|
| 전용 60㎡ 이하 + 3억원(수도권 6억원) 이하 공동주택(아파트 제외) | 300만원 |
| 전용 60㎡ 이하 + 3억원(수도권 6억원) 이하 도시형 생활주택 | 300만원 |
| 3억원(수도권 6억원) 이하 다가구주택 중 전용 60㎡ 이하 호수 | 300만원 |
| 인구감소지역에 있는 주택 | 300만원 |
| 그 밖의 12억원 이하 주택 | 200만원 |
| 12억원 초과 주택 | 감면 없음 |
유상거래 주택의 취득세율은 6억원 이하가 1%, 9억원 초과가 3%이고, 그 사이는 가액에 따라 정해집니다. 이를 적용한 예시입니다(취득세 본세 기준, 지방교육세·농어촌특별세 제외).
| 사례 | 산출세액 | 감면 | 납부 |
|---|---|---|---|
| 수도권 빌라 전용 59㎡, 2억 5,000만원 | 250만원 | 300만원 한도 → 전액 면제 | 0원 |
| 아파트 5억원 | 500만원 | 200만원 | 300만원 |
| 아파트 10억원 | 3,000만원 | 200만원 | 2,800만원 |
12억원 이하라면 집값과 상관없이 빼 주는 금액은 같습니다. 집값이 올라갈수록 감면이 차지하는 비중은 작아집니다.
부부가 공동명의로 사도 두 사람을 합쳐 200만원(소형주택 등 300만원)까지입니다(같은 조 제2항). 또 생애최초 감면이 적용되는 취득에는 다주택 중과세율을 적용하지 않습니다(같은 조 제1항 괄호).
감면받은 취득세를 나중에 추징당하는 경우는 언제인가요?
있습니다. 취득한 날부터 3년 이내에 주택을 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세를 추징합니다(지방세특례제한법 제36조의3 제4항). 배우자에게 지분을 매각·증여하는 것은 제외됩니다.
추징되는 세액에는 이자상당액이 가산됩니다(같은 법 제178조 제2항).
임대인 지위를 승계해 임차인이 계속 거주하고 있고 취득일 기준 남은 임대차기간이 1년 이내인 경우에는, 3년을 그 임대차기간 만료일부터 셉니다(같은 조 제4항).
2026년 1월 1일 전에는 '취득일부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 않는 경우'와 '3개월 이내에 주택을 추가로 취득하는 경우'도 추징 사유였습니다. 지금 조문에는 이 두 가지가 없고 위의 3년 요건만 남아 있습니다. 다만 본인이 거주할 목적으로 취득해야 한다는 제1항의 요건은 그대로입니다.
자주 묻는 질문
배우자가 결혼 전에 산 집을 이미 팔았어도 생애최초 감면이 안 되나요?
원칙적으로 받기 어렵습니다. 본인뿐 아니라 배우자도 주택을 소유한 사실이 없어야 하기 때문입니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항). 다만 전용 20㎡ 이하 주택이나 시가표준액 100만원 이하 주택처럼 소유한 사실이 없는 것으로 보는 예외에 해당하는지는 따로 확인해 볼 수 있습니다(같은 조 제3항).
부부 공동명의로 사면 두 사람이 각각 200만원씩 받나요?
아닙니다. 2인 이상이 공동으로 취득해도 그 주택에 대한 총 감면액이 200만원(소형주택 등은 300만원) 이하입니다(같은 조 제2항).
생애최초로 산 집에 들어가지 않고 전세를 놓아도 되나요?
취득일부터 3년 안에 세를 주면 감면받은 취득세를 추징당할 수 있습니다. 조문이 '다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우'라고 적고 있기 때문입니다(같은 조 제4항).
잔금을 치르고 3개월 안에 전입해야 한다는 조건은 지금도 있나요?
지금 조문에는 없습니다. 2026년 1월 1일 전 시행된 조문에는 3개월 이내 상시 거주 개시 요건이 있었지만 현행 제4항에서는 빠졌습니다. 다만 거주할 목적으로 취득해야 한다는 요건과 3년 추징 요건은 그대로 적용됩니다.
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김태형 세무사 (세무회계택 대표)
서울시 마을세무사(중랑구). 개인·법인사업자 기장, 종합소득세, 양도소득세, 상속·증여세, 경정청구 등의 세무업무를 수행합니다.
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