상속세 0원이어도 감정평가 받나요? 팔 때 양도세 차이
핵심 요약
상속받은 부동산을 팔 때의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 상속세가 0원이라 평가를 가볍게 넘기면 공시가격으로 결정될 수 있고, 그 차이는 몇 년 뒤 양도세로 드러납니다. 시세 7억원·공시가격 4억원인 아파트를 8억원에 판 사례에서 양도세는 2,055만원과 1억 4,636만원으로 갈립니다. 감정가액을 시가로 인정받으려면 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 상속개시일 전후 6개월 안에 들어와야 합니다.
상속받은 부동산을 팔 때 취득가액은 무엇으로 정해지나요?
상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 돈을 주고 산 자산이 아니므로, 상속 당시의 평가액을 산 값으로 놓고 양도차익을 계산합니다.
평가는 시가가 원칙이고 감정가액·수용가격·공매가격도 시가에 포함됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제2항). 시가를 산정하기 어려우면 공시가격 등 보충적 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다(같은 조 제3항).
여기에 하나가 더 붙습니다. 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액이 취득가액이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제9항 괄호). 상속세 신고 단계에서 어떤 가액을 남겼는지가 몇 년 뒤 양도세 계산의 출발점이 되는 이유입니다.
취득가액이 다르면 양도세가 얼마나 차이 나나요?
같은 집을 같은 값에 팔아도 취득가액이 무엇이냐에 따라 세금이 갈립니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가정 사례입니다.
| 전제 | 내용 |
|---|---|
| 상속인 | 배우자와 자녀 1명, 아파트 1채는 자녀가 상속 |
| 상속 당시 | 시세 7억원 / 공시가격 4억원 |
| 양도 | 상속 1년 6개월 뒤 8억원 |
| 그 밖에 | 1세대 1주택 비과세 대상 아님, 일반세율, 장기보유특별공제·필요경비 없음 |
| 취득가액 | 금액 | 양도차익 | 양도세(지방소득세 포함) |
|---|---|---|---|
| 시가로 인정 | 7억원 | 1억원 | 2,055만 3,500원 |
| 공시가격 | 4억원 | 4억원 | 1억 4,636만 6,000원 |
세금 차이가 1억 2,581만 2,500원, 약 7배로 벌어집니다.
그런데 이 사례에서 상속세는 두 경우 모두 0원입니다. 배우자와 자녀가 함께 상속하면 일괄공제 5억원(상속세 및 증여세법 제21조 제1항)에 배우자 상속공제 최소 5억원(같은 법 제19조 제4항)이 더해져, 시가 7억원으로 신고해도 과세표준이 남지 않기 때문입니다. 세금이 나오지 않으니 평가를 가볍게 넘기기 쉬운데, 차이는 팔 때 한꺼번에 드러납니다.
세율을 정할 때 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다(소득세법 제104조 제2항 제1호). 피상속인이 오래 보유한 집이라면 상속받고 곧 팔아도 단기 보유 세율이 붙지 않습니다.
감정평가는 언제까지 받아야 시가로 인정되나요?
가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 상속개시일 전후 6개월 안에 들어와야 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항, 제2항 제2호). 둘 중 하나라도 벗어나면 평가기간 밖의 감정이 됩니다.
평가기간이란? 상속개시일 전후 6개월을 말합니다. 이 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 시가로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항).
의뢰할 감정기관 수도 정해져 있습니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳 이상, 그 밖에는 두 곳 이상입니다(같은 법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항).
6개월이 지난 뒤 상속개시일로 거슬러 올라가 감정한 사례가 있습니다. 조세심판원은 그 감정가액에 따른 기한후신고를 취득가액으로 인정하지 않고, 기준시가로 양도세를 과세한 처분을 유지했습니다(조심2013전4014).
다만 평가기간을 지난 매매·감정이라도 길이 완전히 막혀 있지는 않습니다. 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 과세관청이 신청하면, 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서). 위 심판례는 이 단서가 들어오기 전의 사건입니다. 다만 심의를 거쳐야 하므로 결과를 미리 장담하기는 어렵습니다.
그래서 상속세가 0원으로 계산되더라도, 팔 계획이 있다면 6개월 안에 시가 자료를 남겨두는 편이 가장 확실합니다.
상속세 신고를 놓쳤다면 지금이라도 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 법정신고기한까지 신고서를 내지 않았더라도, 관할 세무서장이 과세표준과 세액을 결정해 통지하기 전까지는 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있습니다(국세기본법 제45조의3 제1항).
시점이 중요한 이유가 여기 있습니다. 세무서가 공시가격으로 먼저 결정하면 그 결정가액이 곧 취득가액이 되기 때문입니다.
다만 늦게 신고한다고 해서 시가 자료가 새로 생기지는 않습니다. 기한후신고에서도 원칙적으로 쓸 수 있는 것은 상속개시일 전후 6개월 안의 감정가액이나 거래가입니다.
| 언제 챙겼나 | 인정되는 취득가액 | 양도세(지방소득세 포함) |
|---|---|---|
| 6개월 안에 감정 → 기한 내 신고 | 7억원 | 2,055만 3,500원 |
| 신고 놓침 → 결정 통지 전 기한후신고(6개월 안 시가 자료 있음) | 7억원 | 2,055만 3,500원 |
| 신고 놓침 → 세무서가 공시가격으로 결정 | 4억원 | 1억 4,636만 6,000원 |
신고 전에 무엇을 확인하나요?
| 확인할 것 | 보는 자료 | 이유 |
|---|---|---|
| 상속개시일과 6개월 기한 | 제적등본, 가족관계증명서 | 감정·거래가가 인정되는 기간의 기준 |
| 같은 단지 거래 여부 | 실거래가, 공동주택가격 | 감정 없이 시가로 쓸 수 있는지 |
| 감정기관 수 | 등기부, 건축물대장, 기준시가 | 기준시가 10억원 이하면 한 곳 |
| 상속세 발생 여부 | 재산·채무·사전증여 내역 | 시가로 올려도 공제 범위 안인지 |
| 세무서 결정 여부 | 관할 세무서 확인 | 기한후신고가 가능한 시점인지 |
| 양도 계획과 주택 수 | 주민등록등본, 보유 주택 | 비과세 대상이면 실익이 달라짐 |
감정가액이 공제 범위를 넘으면 상속세가 생길 수 있습니다. 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도세를 함께 놓고 비교해야 합니다.
자주 묻는 질문
같은 단지에 거래된 집이 있으면 감정평가 없이도 시가로 인정되나요?
감정을 받지 않아도 시가로 볼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항). 공동주택은 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있고, 주거전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 주택의 거래가를 봅니다(같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호). 해당하는 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다. 5% 기준에 아슬아슬하게 걸리는 상황이라면 감정을 같이 받아두는 쪽이 안전합니다.
상속세 신고기한을 넘겼는데 지금 신고해도 되나요?
상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 그 기한을 넘겼더라도 결정 통지를 받기 전이라면 기한후신고가 가능합니다(국세기본법 제45조의3 제1항). 신고가 없더라도 일괄공제 5억원은 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제21조 제1항 단서).
감정평가를 받으면 항상 유리한가요?
그렇지 않습니다. 감정가액이 공제 범위를 넘으면 상속세가 생기고, 팔 계획이 없거나 1세대 1주택 비과세 대상이면 양도세에서 얻는 이익이 작을 수 있습니다. 감정 비용도 함께 따져야 합니다.
상속받은 집을 바로 팔면 단기 보유 세율이 붙나요?
보유기간을 피상속인이 취득한 날부터 세기 때문에, 피상속인이 2년 이상 보유한 집이라면 상속 직후 팔아도 단기 보유 세율은 적용되지 않습니다(소득세법 제104조 제2항 제1호).
근거 법령
김태형 세무사 (세무회계택 대표)
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