가족끼리 집을 직접 사고팔면 증여세가 나오나요?
핵심 요약
배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때에 그 가액을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 계약서에 매매라고 적혀 있어도, 대가를 받은 사실이 명백히 인정되지 않으면 집값 전체가 증여재산가액이 될 수 있습니다. 추정을 벗어나려면 이미 과세·신고된 소득이나 상속·증여받은 재산, 보유재산을 처분한 돈으로 대금을 지급한 사실을 입증해야 합니다(같은 조 제3항 제5호, 시행령 제33조 제3항). 가격이 시가보다 크게 낮으면 그 차액에 대해서도 증여세가 따로 문제됩니다.
가족에게 판 집은 왜 증여로 보나요?
세법이 그렇게 추정하기 때문입니다. 상속세 및 증여세법 제44조 제1항은 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때에 그 재산의 가액을 받은 쪽이 증여받은 것으로 추정한다고 정하고 있습니다.
추정이므로 반증이 가능하지만, 입증 책임이 납세자 쪽에 있다는 점이 핵심입니다. 계약서와 등기만으로는 부족하고, 대가를 받은 사실이 명백히 인정되는 경우여야 추정이 깨집니다(같은 조 제3항 제5호). 시행령은 그 경우를 구체적으로 세 가지로 적어 두었습니다(시행령 제33조 제3항).
- 등기·등록이 필요한 재산을 서로 교환한 경우
- 이미 과세받았거나 신고한 소득금액, 또는 상속·수증재산의 가액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
- 보유하던 재산을 처분한 금액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
즉 과세관청이 보는 것은 두 단계입니다. 돈이 실제로 건너갔는가, 그리고 그 돈이 어디서 나왔는가입니다.
그러면 무엇을 남겨 두어야 하나요?
| 과세관청이 확인하는 것 | 남겨 둘 자료 |
|---|---|
| 대금을 실제로 지급했는지 | 계좌이체 내역 |
| 그 돈의 출처가 어디인지 | 소득·예금·재산 처분대금 자료 |
| 빌린 돈이라면 실제 차입인지 | 차용증, 이자 지급 기록, 원금 상환 기록 |
| 가격이 시가에 맞는지 | 같은 단지·비슷한 시기의 거래가격 |
세 번째 줄이 자주 문제가 됩니다. 차용이라고 주장하며 차용증을 냈지만 이율과 변제기가 비어 있었고, 조사가 착수되고 나서야 이자가 오가기 시작한 사안에서는 빌린 돈으로 받아들여지지 않았습니다(조심 2020서1559). 차용증 자체보다 그 뒤에 남은 기록이 판단을 가릅니다. 가족 간 차용의 요건은 차용증 글에서 따로 정리했습니다.
매매로 인정되면 세금 문제는 끝나나요?
아닙니다. 가격이 남습니다. 특수관계인끼리 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 높은 가액으로 양도해 그 차액이 기준금액 이상이면, 차액에서 기준금액을 뺀 금액이 이익을 얻은 쪽의 증여재산가액이 됩니다(제35조 제1항).
판 쪽도 안심할 수 없습니다. 특수관계인과의 거래로 양도소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면, 과세관청이 그 거래가격과 관계없이 소득금액을 다시 계산할 수 있습니다(소득세법 제101조 제1항). 결과적으로 산 쪽에는 증여세, 판 쪽에는 시가로 다시 계산한 양도소득세가 함께 문제될 수 있습니다.
직거래는 실제로 얼마나 걸러지나요? (2026년 기준)
중개사를 끼지 않은 가족 간 직거래는 조사에서 먼저 보는 유형입니다. 신고관청은 신고 내용을 확인하기 위해 거래당사자에게 거래계약서와 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등의 제출을 요구할 수 있고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항), 조사 결과 상속세 및 증여세법 등 다른 법률을 위반했다고 판단되면 수사기관에 고발하거나 관계 행정기관에 통보할 수 있습니다(같은 조 제5항).
통보 비중은 해를 거듭할수록 높아지고 있습니다. 2026년 10월 29일 자 국토교통부 발표 기준으로, 조사 대상이 된 주택 직거래 가운데 관계기관에 넘어간 비율은 아래와 같습니다.
| 연도 | 조사 건수 | 통보 건수 | 통보율 |
|---|---|---|---|
| 2022 | 1,156 | 271 | 23.4% |
| 2023 | 879 | 326 | 37.1% |
| 2024 | 684 | 272 | 39.8% |
| 2025 | 671 | 348 | 51.9% |
같은 발표는 1년 남짓한 기간(2025년 3월~2026년 3월) 동안 신고된 전국의 주택 직거래를 들여다본 결과도 담고 있습니다. 위법이 의심되는 351건이 걸렸고, 이 가운데 275건을 국세청에 넘길 예정이라고 했습니다. 적발 사례로는 가족이 대표인 법인에서 매수자금을 빌린 거래, 법인에서 빌린 돈을 그 법인을 세입자로 한 임대차보증금으로 갈음한 거래 등이 제시되었습니다.
이 수치는 해당 연도 조사분이므로 매년 달라집니다. 다만 직거래가 조사 대상으로 선별되기 쉽다는 구조 자체는 그대로이므로, 자료는 거래 전에 갖춰 두는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
관계기관에 통보되면 곧바로 세금이 부과되나요?
통보 자체는 의심 단계에서 자료가 넘어갔다는 뜻입니다. 이후 국세청이 실제로 탈루가 있었는지 따져 보고, 부족한 세액이 확인될 때 추징으로 이어집니다.
형제 사이의 매매에도 같은 추정이 적용되나요?
증여 추정이 걸리는 상대방은 배우자와 직계존비속으로 한정되어 있습니다. 형제는 그 범위 밖이지만 세법상 특수관계인이므로, 시가보다 크게 낮은 가격으로 거래하면 제35조에 따라 차액에 증여세가 붙을 수 있습니다.
법원 경매로 넘어간 경우에도 증여로 추정되나요?
아닙니다. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우, 파산선고로 처분된 경우, 국세징수법에 따라 공매된 경우 등은 증여 추정 규정을 적용하지 않습니다(제44조 제3항).
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근거 법령
김태형 세무사 (세무회계택 대표)
서울시 마을세무사(중랑구). 개인·법인사업자 기장, 종합소득세, 양도소득세, 상속·증여세, 경정청구 등의 세무업무를 수행합니다.
2026-11-03 기준 법령으로 작성한 일반적인 세법 정보이며, 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이용 안내 및 면책