상속세 0원이라 신고 안 했는데, 집 팔기 전에 지금이라도 신고할 수 있나요?
핵심 요약
상속세를 신고하지 않았더라도 관할 세무서가 세액을 결정해 통지하기 전까지는 기한후신고를 낼 수 있습니다(국세기본법 제45조의3 제1항). 상속받은 집의 취득가액은 상속 당시 평가한 가액이어서, 신고를 건너뛰면 공시가격으로 결정된 금액이 그대로 취득가액이 됩니다. 같은 단지 거래로 시가를 잡을 때는 홈택스 조회 목록과 국토교통부 실거래가를 함께 대조해야 합니다. 아래 사례에서는 어느 거래를 1순위로 보느냐에 따라 양도세가 150만원과 5,226만원으로 갈렸습니다.
상속세가 0원인데도 늦게나마 신고할 이유가 있나요?
나중에 그 집을 팔 때의 취득가액이 상속 시점의 평가액으로 굳어지기 때문입니다. 상속받은 자산은 산 값이 따로 없으므로, 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 매긴 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다. 세무서장이 결정하거나 경정한 가액이 있으면 그 금액이 기준이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).
즉 신고를 하지 않고 두면 공시가격 수준으로 결정될 수 있고, 그 낮은 금액이 몇 년 뒤 양도세 계산의 출발점이 됩니다. 상속세가 0원인 것과, 평가액을 제대로 남기는 것은 별개의 문제입니다.
기한후신고란? 법정신고기한을 넘겨 신고서를 내는 것입니다. 상속세처럼 신고기한이 지난 뒤에도 세무서의 결정 통지 전이면 낼 수 있습니다.
기한후신고는 언제까지 낼 수 있나요?
관할 세무서장의 결정 통지가 나가기 전이라면 낼 수 있습니다(국세기본법 제45조의3 제1항). 통지가 이미 도착했다면 그때는 길이 막힙니다.
세무서가 상속세를 결정해야 하는 기한(법정결정기한)은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항 제1호). 그 안에 언제든 통지가 올 수 있으므로, 팔 계획이 잡혀 있다면 시간이 넉넉하다고 보기 어렵습니다.
같은 단지에 거래가 여러 건이면 어느 가격이 시가인가요?
고르는 순서가 법에 박혀 있어 납세자가 유리한 쪽을 임의로 집을 수는 없습니다. 평가대상 주택 자체에 매매나 감정 가액이 없다면, 면적과 공동주택가격이 비슷한 단지 내 다른 주택의 거래가를 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항).
| 순서 | 기준 |
|---|---|
| 대상 범위 | 같은 공동주택단지 안, 주거전용면적 차이 5% 이내, 공동주택가격 차이 5% 이내 |
| 1순위 | 그중 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 집 |
| 2순위 | 평가기준일 전후로 가장 가까운 날의 거래(매매계약일로 판단) |
| 같은 날이 둘 이상 | 그 가액들의 평균 |
범위 요건은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에, 가까운 날과 매매계약일 기준은 같은 법 시행령 제49조 제2항에 있습니다. 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.
홈택스 조회 결과를 그대로 써도 되나요?
목록에서 누락되는 거래가 있어 한 번 더 확인하셔야 합니다. 홈택스의 상속·증여재산 평가하기 메뉴에 소재지를 입력하면 평가기간에 속한 유사 거래가 순번과 함께 표시됩니다.
최근 맡은 사례에서 이 화면의 첫 줄은 6억원 거래였습니다. 같은 단지를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 다시 조회하자, 그 목록에는 없던 다른 동의 거래가 하나 더 잡혔습니다. 금액은 6억 8,000만원, 공동주택가격은 평가대상 주택과 동일했고, 계약일이 상속일로부터 170일쯤 뒤라 평가기간을 벗어나지 않았습니다. 규정의 순서를 그대로 적용하면 1순위는 이 거래였습니다.
국세청 안내에도 계약일 이후 자료가 실리기까지 시간이 걸려 조회일 기준 2개월 안쪽 거래는 빠진다는 설명이 있습니다. 다만 이 건은 그 범위보다 앞선 거래인데도 화면에 나타나지 않았습니다. 그래서 등기사항증명서로 호수와 금액을 확인하고 공동주택가격과 함께 신고서의 근거로 붙였습니다.
반대 방향의 사례도 있습니다. 두 곳 어디에도 나오지 않던 같은 단지 거래를 세무서가 찾아내 시가로 과세한 건에서, 조세심판원은 거래가 공시·등록되어 있어야 한다는 요건은 없다고 보아 과세를 유지했습니다(조심 2025서1821). 조회 화면에 없다고 해서 그런 거래가 없었던 것은 아닙니다.
시가를 어떻게 잡느냐로 양도세가 얼마나 벌어지나요?
매도가가 동일해도 취득가액이 바뀌면 결과는 크게 벌어집니다. 위 사례에서 상속받은 지분 1/2만 떼어 계산하면 다음과 같습니다.
| 상속세 신고 방식 | 취득가액(상속 지분) | 양도세(지방소득세 포함) |
|---|---|---|
| ① 신고하지 않아 공시가격으로 결정 | 1억 8,000만원 | 5,226만 1,000원 |
| ② 홈택스 화면 맨 위 거래(6억원) | 3억원 | 884만 4,000원 |
| ③ 실제 1순위 거래(6억 8,000만원) | 3억 4,000만원 | 150만 1,500원 |
상속받은 지분의 양도가를 3억 6,000만원으로 두고, 비과세에 해당하지 않으며 필요경비와 장기보유특별공제를 빼고 기본공제 250만원만 적용한 단순 계산입니다. ①과 ③의 간격은 약 5,076만원, ②와 ③ 사이도 약 734만원입니다. 셋 모두 납부할 상속세는 0원입니다.
기한후신고 전에 무엇부터 확인하나요?
| 확인할 것 | 어디서 | 이유 |
|---|---|---|
| 결정 통지가 왔는지 | 관할 세무서 | 통지 전이어야 기한후신고가 됩니다 |
| 평가기간 | 상속개시일 기준 | 전후 6개월 안의 거래만 봅니다 |
| 같은 단지 거래 | 홈택스·국토교통부 실거래가 | 한쪽에만 올라온 거래가 있습니다 |
| 공동주택가격 | 부동산공시가격 알리미 | 5% 요건과 1순위 판단에 씁니다 |
| 거래 호수·금액 | 등기사항증명서 | 신고서에 붙일 근거가 됩니다 |
| 상속세가 생기는지 | 재산·채무·사전증여 내역 | 시가를 올려도 0원인지 확인합니다 |
자주 묻는 질문
상속세 기한후신고는 기한이 따로 있나요?
날짜로 정해진 기한이 아니라 세무서의 결정 통지 시점이 경계입니다. 상속세 결정기한이 신고기한부터 9개월이므로 그 사이에 통지가 올 수 있고, 통지를 받으면 기한후신고는 불가능합니다.
기한후신고를 할 때도 신고한 날까지의 거래만 따지나요?
신고일까지의 가액으로 자르는 괄호 부분은 법정신고기한 내에 신고서를 낸 경우를 전제로 한 규정입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항). 대법원은 증여세 사건에서 이 제한이 기한을 지킨 납세자의 예측 가능성을 보장하려는 취지라고 판단했습니다(대법원 2025두30271). 기한을 넘겨 내는 신고에까지 같은 제한이 걸린다고 단정하기는 어려우므로, 평가기간 전체를 놓고 순위를 따져 보는 쪽이 무난합니다.
양도세 신고는 상속세 신고 전에 해도 되나요?
상속세 결정 통지를 확인한 다음에 하시는 편이 낫습니다. 세무서의 결정가액이 곧 취득가액이 되기 때문에, 양도세를 먼저 신고해 두면 뒤늦게 수정해야 하는 일이 생길 수 있습니다.
부동산이 지방에 있어도 의뢰할 수 있나요?
네, 가능합니다. 기한후신고와 양도소득세 신고 모두 소재지와 무관하게 처리됩니다.
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근거 법령
김태형 세무사 (세무회계택 대표)
서울시 마을세무사(중랑구). 개인·법인사업자 기장, 종합소득세, 양도소득세, 상속·증여세, 경정청구 등의 세무업무를 수행합니다.
2026-10-29 기준 법령으로 작성한 일반적인 세법 정보이며, 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이용 안내 및 면책