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업무용으로 임대한 오피스텔도 양도세 주택 수에 들어가나요?

김태형 세무사 작성, 2026.10.22 (⁠수정 2026.10.25)블로그 원문 보기

오피스텔은 무엇을 기준으로 주택인지 가리나요?

등기나 건축물대장에 적힌 용도가 아니라, 그 공간이 실제로 어떻게 쓰이고 있는지가 기준입니다.

소득세법은 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이" 독립된 주거생활이 가능한 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 쓰는 건물이라고 정의합니다(⁠제88조 제7호). 여기서 말하는 구조는 공간마다 출입문과 화장실, 취사시설이 따로 설치되어 있는 형태를 가리킵니다(⁠소득세법 시행령 제152조의4). 오피스텔은 대개 이 조건을 구조상 충족하므로, 남은 쟁점은 주거용으로 쓰였는지 하나로 좁혀집니다.

공부상 용도란? 건축물대장이나 등기부에 적힌 건물의 용도입니다. 오피스텔은 보통 '업무시설'로 올라가 있습니다.

다만 용도가 끝까지 분명하지 않을 때에는 서류상 용도를 따르게 되어 있습니다(⁠같은 호 후단). 그래서 자료가 남아 있지 않은 쪽이 불리해지는 구조이고, 집을 파는 쪽에서 미리 증빙을 갖춰 두어야 하는 이유가 여기에 있습니다. 오피스텔이 주택으로 계산되면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없게 됩니다(⁠소득세법 제89조 제1항 제3호).

과세관청은 어떤 신호를 보고 판단하나요?

세입자의 생활 흔적이 어디에 남아 있는지를 봅니다. 결정들을 모아 보면 다음과 같이 갈렸습니다.

전입신고 여부는 여러 항목 중 하나일 뿐이고, 그것만으로 결론이 나지는 않습니다.

전입신고를 막아 두었는데도 주택이 된 사례가 있나요?

있습니다. 국세청이 조사 사례로 공개한 건이 대표적입니다.

A주택을 가진 사람이 오피스텔을 사들여 비주거용 임대업으로 사업자등록을 하고 세입자의 전입신고까지 제한했습니다. 이후 그 주택을 양도하며 비과세로 신고했지만, 현장조사에서 오피스텔에 별도 출입문과 화장실·취사시설이 있고 가전과 가구까지 놓여 있는 것이 확인됐습니다. 세입자의 직장은 오피스텔 인근인데 주민등록 주소지는 멀어 통근이 어려웠고, 세입자에게서 주거 목적으로 썼다는 진술도 나왔습니다. 결과는 신고세액 0원에서 1억 2,100만원 추징이었습니다(⁠국세청 「밑줄 쫙, 부동산 세금 체크포인트」 제1회).

조세심판원 결정도 방향이 같습니다. 임대차계약서에 업무시설이므로 전입신고를 하지 않는다는 특약을 넣어 두었어도, 세입자가 거주했다고 답하자 주택으로 판단한 건이 있습니다(⁠조심 2026서1458, 2026.6.9.). 사업자등록을 업무용으로 해 두었더라도 주택을 양도한 날 그 오피스텔에 세입자 5명이 전입되어 있었던 건 역시 주택으로 봤습니다(⁠조심 2026구1255, 2026.5.14.).

반대로 업무용으로 인정받은 경우는 어떤 자료가 있었나요?

업무에 썼다는 사실이 자료로 남아 있던 경우들입니다.

• 직원들이 그 공간에서 도면 작업과 사진 편집을 했다는 구체적인 확인서, 그리고 양도 시점에 찍힌 사무실 사진이 있던 건(⁠조심 2025인3668)
• 세입자가 100km 넘게 떨어진 곳에 거주하며 일했고 소유자가 부가가치세를 계속 신고해 온 건(⁠조심 2025서3661)
• 내부에 미용 시술 도구가 있어 영업에 썼을 가능성이 받아들여진 건(⁠조심 2025부0761)

법원도 같은 틀로 봤습니다. 서류상 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 썼다는 점은 과세관청이 증명해야 하고, 전입신고와 전기·가스·수도 사용량, 관리인 진술, 임대차계약 내용을 함께 살펴 판단한다는 것입니다(⁠서울고등법원 2022누49221, 2022.12.13. 선고 / 대법원 2023.4.13. 확정).

갈림길은 계약서 문구가 아니라, 양도일 무렵의 사용 실태를 보여 주는 자료가 있었는지였습니다. 다만 심판 결정은 사안마다 사실관계가 달라, 비슷해 보인다고 같은 결론이 보장되지는 않습니다.

집을 팔기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

다음 중 하나라도 해당하면 잔금 전에 판단을 받아 두시는 것이 좋습니다.

• 본인 또는 배우자 명의로 된 오피스텔이 있다
• 세입자가 전입신고를 해 두었거나 그곳에서 생활하고 있다
• '업무용'이라는 표시가 계약서에만 남아 있다
• 세입자의 사업자등록이나 업무 흔적을 찾을 수 없다

현재 누가 전입되어 있는지는 소유자 본인이 전입세대확인서를 발급받아 확인할 수 있습니다(⁠주민등록법 제29조의2 제2항 제1호). 오피스텔이 주택으로 계산되는 경우라도 파는 순서나 다른 특례에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으므로, 계산을 먼저 해 보고 일정을 정하는 편이 안전합니다.

오피스텔 때문에 세금을 더 냈다면 돌려받을 수 있나요?

실제로는 업무용이었다는 자료가 있다면 경정청구를 검토할 수 있습니다. 법정신고기한이 지난 후 5년 이내가 청구 기한입니다(⁠국세기본법 제45조의2 제1항).

세무서 안내를 받아 오피스텔을 주택 수에 포함해 세액을 더 납부했다가, 그 공간이 회사 영업본부 사무실로 쓰였다는 자료를 들어 경정청구한 건이 있습니다. 세무서는 거부했지만 조세심판원은 컴퓨터·프린터·팩스 등이 비치되어 있던 점을 들어 사무실로 쓰였다고 보고 돌려주라고 결정했습니다(⁠조심 2019인3256, 2019.12.26.). 반면 세입자 직장과 오피스텔 사이가 160m에 불과하고 업무에 썼다는 자료도 없던 건은 받아들여지지 않았습니다(⁠조심 2017중2539).

경정청구를 넣으면 과세관청이 사용 실태를 다시 들여다보게 되므로, 자료를 먼저 정리한 뒤 진행 여부를 정하시는 것이 좋습니다.

김태형 세무사 (⁠세무회계택 대표)

서울시 마을세무사(⁠중랑구). 개인·법인사업자 기장, 종합소득세, 양도소득세, 상속·증여세, 경정청구 등의 세무업무를 수행합니다.

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