다시 상속받은 공동상속주택 소수지분도 내 집 팔 때 주택 수에 들어가나요?
핵심 요약
상속으로 여러 사람이 함께 가진 집은 다른 주택을 양도할 때 그 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 단, 상속지분이 가장 큰 상속인은 제외됩니다(소득세법 시행령 제155조 제3항). 처음 상속으로 받은 소수지분을 그 상속인이 사망해 다시 상속받은 경우에도, 여전히 최대지분이 아니라면 주택 수에서 빠질 수 있다는 것이 국세청 해석입니다(부동산납세과-566 등). 다만 재상속으로 최대지분자가 되거나 단독 소유가 되면 적용 규정이 달라지므로, 팔기 전에 지분부터 확인해야 합니다.
공동상속주택 소수지분이란 무엇인가요?
상속으로 여러 사람이 함께 소유하게 된 한 채의 집에서, 상속지분이 가장 크지 않은 사람의 몫입니다.
집을 지분으로 쪼개 보유하면 보통은 지분을 가진 사람마다 한 채씩 센 것으로 다룹니다. 다만 상속은 스스로 고른 취득이 아니어서 따로 예외가 마련되어 있습니다. 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택은 그 거주자의 주택으로 보지 않되, 상속지분이 가장 큰 상속인은 그렇지 않다는 것이 소득세법 시행령 제155조 제3항입니다.
최대지분자란? 공동상속인 가운데 상속지분이 제일 큰 사람입니다. 같은 크기의 지분을 가진 사람이 둘 이상일 때는 그 주택에 사는 사람을 먼저, 없으면 나이가 가장 많은 사람을 그 주택의 소유자로 봅니다(같은 항 제1호·제3호).
소수지분을 다시 상속받았다면 어떻게 되나요?
가장 큰 지분이 아니라면 그대로 주택 수에서 빠질 수 있다고 보는 것이 국세청 해석입니다.
질의 사실관계는 이렇습니다. 남편이 아버지의 집을 다른 상속인 둘과 1/3씩 공동으로 상속받았고, 이후 남편이 사망하면서 그 1/3 지분이 배우자에게 다시 상속되었습니다. 그 배우자에게는 원래 자기 집이 따로 있었고 이를 팔게 되면서, 넘어온 1/3 지분을 주택 수에 포함해야 하는지가 문제되었습니다. 국세청 회신은 그 지분을 주택으로 보지 않는다는 것이었습니다. 유사한 다른 질의에서도 결론은 같았습니다(부동산납세과-566, 서면-2015-부동산-22361).
다만 자녀가 이어받은 사안을 정면으로 판단한 해석까지는 확인하지 못했습니다. 조문도 해석도 누가 다시 상속받았는지를 구분하지 않으므로 결론이 달라질 이유는 크지 않아 보이지만, 확정적으로 단정하기는 어려운 부분입니다.
지분이 커지면 결론이 달라지나요?
달라집니다. 재상속이나 지분 정리로 최대지분자가 되거나 단독 소유가 되면 소수지분 규정이 아니라 상속주택 특례(제155조 제2항) 쪽으로 넘어가고, 그때는 상속 당시 이미 보유하던 집인지가 기준이 됩니다.
| 내 지분 상태 | 적용 |
|---|---|
| 소수지분 | 제155조 제3항 — 주택 수에서 제외 |
| 소수지분을 다시 상속받음 | 여전히 소수지분이면 제외 (부동산납세과-566) |
| 나머지 지분까지 재상속받아 단독 소유 | 제155조 제2항 — 그 지분을 상속받은 날 기준으로 판단 (법령해석과-3028) |
| 여러 번 나눠 상속받아 최대지분자가 됨 | 제155조 제2항 — 나중 상속일 기준으로 지분을 합산해 판정 (서면-2021-부동산-8042) |
| 다른 상속인 지분을 전부 매수해 단독 소유 | 단독 상속주택으로 판단 (양도소득세 집행기준 89-155-14) |
| 다른 상속인 지분을 일부만 매수 | 달라지지 않음 — 상속개시일의 지분으로 판정 (집행기준 89-155-13) |
마지막 줄이 중요합니다. 최대지분자인지는 상속이 개시된 날의 지분으로 보기 때문에, 그 뒤에 형제 지분을 일부 사들여 지분이 커졌다고 해서 소수지분 판정이 뒤집히지는 않습니다. 반대로 전부 사들여 단독 소유가 되면 단독 상속주택으로 봅니다.
그래서 형제들과 지분을 정리할 계획이 있다면, 내 집을 언제 파느냐와 지분을 언제 정리하느냐의 순서를 먼저 따져 보시는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
협의분할 등기를 아직 하지 않았다면 지분은 어떻게 보나요?
상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면, 민법상 법정상속분에 따라 소유하는 것으로 보고 판단합니다(소득세법 시행령 제155조 제19항). 다만 양도 이후 국세 부과제척기간 안에 협의분할 등기를 해서 결과가 뒤집히면, 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다.
제가 최대지분자라면 비과세를 못 받나요?
받지 못하는 것은 아닙니다. 소수지분 규정 대신 상속주택 특례(제155조 제2항)로 판단하게 되고, 상속 당시 이미 보유하고 있던 집이라면 그 집을 팔 때 비과세를 적용받을 수 있습니다.
피상속인이 집을 두 채 이상 갖고 있었다면요?
그중 제155조 제2항 각 호의 순위에 따른 한 채만 공동상속주택으로 봅니다. 나머지는 특례 대상이 아니므로 주택 수에 들어갑니다.
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근거 법령
김태형 세무사 (세무회계택 대표)
서울시 마을세무사(중랑구). 개인·법인사업자 기장, 종합소득세, 양도소득세, 상속·증여세, 경정청구 등의 세무업무를 수행합니다.
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