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분양권도 주택 수에 들어가나요? 당첨일 아닌 계약일

김태형 세무사 작성, 2026.10.19 (⁠수정 2026.10.20)블로그 원문 보기

분양권은 어느 날짜에 취득한 것으로 보나요?

주택 공급계약을 체결한 날입니다. 당첨자 발표가 먼저 있었더라도, 그 날짜로 주택 수를 세지 않습니다.

소득세법은 분양권을 "「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위"로 정의합니다(⁠제88조 제10호). 정의에 '공급계약'이 들어 있는데, 정작 그 지위를 언제 얻은 것으로 볼지는 법에 적혀 있지 않았습니다.

분양권이란? 아직 완성되지 않은 주택을 공급받기로 정해진 지위입니다. 다른 사람에게 사거나 증여받은 경우도 포함됩니다.

그 빈칸을 과세관청은 기획재정부 해석과 국세청 기본통칙으로 메워, 오랫동안 당첨자 발표일을 취득일로 다뤄 왔습니다(⁠기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14.). 같은 분양권을 두고 취득세는 분양계약일을, 양도소득세는 당첨일을 썼기 때문에 세목마다 주택 수가 달라지는 상태가 이어졌습니다.

날짜 하나로 세금이 얼마나 달라지나요?

실제 사건에서는 엿새 사이에 비과세와 30%p 중과가 뒤집혔습니다.

당첨일을 취득일로 보면 양도한 날에 주택 2채와 분양권 1개를 쥔 1세대 3주택이 되어, 기본세율에 30%p를 더한 세율이 붙습니다(⁠소득세법 제104조 제7항 제4호). 계약일로 보면 양도 시점에는 분양권이 없어 일시적 2주택 쪽을 따져볼 수 있습니다.

납세자는 중과세율로 약 1억 3,340만원을 신고·납부한 뒤 경정청구를 냈고, 거부당해 소송으로 다퉜습니다.

대법원은 어떤 이유로 계약일을 택했나요?

당첨만으로는 그 지위가 확정되지 않는다고 봤기 때문입니다.

대법원은 "청약 당첨은 당첨자에게 해당 주택에 대한 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 부여한 것에 불과"하다고 판단했습니다(⁠2026.3.12. 선고 2024두54560). 당첨되고도 계약 기간을 지키지 못하거나 스스로 계약을 포기하면 주택을 공급받는 자리에 서지 못하므로, 계약 전에 분양권을 확정적으로 가졌다고 보기 어렵다는 것입니다.

함께 든 근거는 두 가지입니다.

• 취득세와 양도소득세의 중과는 모두 1세대의 주택 수로 판정하므로, 분양계약일을 기준으로 삼는 지방세법령의 방식을 소득세법 해석에도 그대로 쓸 수 있다
• 기본통칙은 과세관청 내부의 해석·집행 기준을 알린 행정규칙이어서 "법원이나 국민을 기속하는 효력이 있는 법규가 아니"므로, 그 자체가 과세의 적법한 근거가 되지 못한다

계약일 기준이 오히려 불리해지는 경우도 있나요?

있습니다. 비과세 특례에서는 계약일로 밀리는 쪽이 요건을 깨뜨릴 수 있습니다.

1주택을 가진 세대가 분양권을 얻어 일시적으로 1주택 1분양권이 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 분양권을 취득하고 그 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다(⁠소득세법 시행령 제156조의3 제2항). 3년이 지나 파는 경우에도 신규주택 완성 후 3년 내 전입·1년 거주 등을 갖추면 특례를 받을 수 있는데, 2022년 2월 15일 이후 취득한 분양권에는 여기에도 '종전주택 취득 후 1년 경과' 요건이 붙습니다(⁠같은 조 제3항).

조세심판원이 다룬 사례를 보면, 청구인은 2022년 2월 초에 종전주택을 사고 열흘쯤 뒤 예비당첨 통보를 받았으며 계약은 그해 3월 25일에 맺었습니다. 당첨 시점으로 세면 개정 전 분양권에 해당하는데, 계약 시점으로 세면 개정 후 분양권이 되고 종전주택을 산 지 1년이 안 된 때의 취득이 됩니다. 심판원은 위 대법원 판단을 그대로 받아들여 계약 시점을 취득일로 보고 청구를 받아들이지 않았습니다(⁠조심2026인0222, 2026.4.15.).

기본통칙을 믿고 계약했다는 신의성실 주장도 받아들여지지 않았습니다. 그러니 유리한 쪽만 골라 적용되는 기준이 아니라는 점을 먼저 염두에 두어야 합니다.

2026년 기준 — 중과 배제가 끝난 영향

보유기간 2년 이상인 주택의 다주택 중과를 한시적으로 빼 주던 규정은 2026년 5월 9일까지 양도하는 분으로 끝났습니다(⁠소득세법 시행령 제167조의4 제3항 제6호의2 가목). 토지거래허가를 신청한 경우나 그날까지 계약금을 받은 매매계약에만 4~6개월 범위의 경과 규정이 남아 있습니다. 중과가 다시 작동하는 만큼, 분양권을 포함한 주택 수 계산이 세액을 크게 가릅니다.

당첨일 기준으로 낸 세금은 돌려받을 수 있나요?

법정신고기한이 지난 후 5년 이내라면 경정청구 대상인지 따져볼 수 있습니다(⁠국세기본법 제45조의2 제1항).

2021년 1월 1일 뒤에 취득한 분양권을 끼고 주택을 양도하면서, 당첨 발표일을 기준으로 주택 수를 세어 중과세율을 맞았거나 비과세를 놓쳤다면 다시 계산해 볼 여지가 있습니다. 위 사건의 납세자도 먼저 중과세율로 납부한 뒤 경정청구로 다퉜고, 거부 처분이 위법하다는 판결이 확정됐습니다.

다만 계약일로 옮겨 계산했을 때 비과세나 일반세율 요건을 실제로 충족하는지는 별도로 확인해야 하고, 5년이 지나면 청구 자체가 막힙니다.

김태형 세무사 (⁠세무회계택 대표)

서울시 마을세무사(⁠중랑구). 개인·법인사업자 기장, 종합소득세, 양도소득세, 상속·증여세, 경정청구 등의 세무업무를 수행합니다.

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