양도세는 언제까지 신고하나요? 잔금 달 말일부터 2개월
핵심 요약
양도소득세 예정신고 기한은 잔금을 받은 날이 속한 달의 말일부터 2개월입니다. 기준일은 계약한 날이 아니라 대금을 청산한 날이며, 등기를 먼저 넘긴 경우에는 등기접수일이 양도일이 됩니다. 부담부증여로 넘어간 채무 부분은 3개월이며, 차익이 없거나 손해를 본 경우에도 신고 대상입니다. 한 해에 두 건 이상 양도했다면 이듬해 5월 1일~31일 확정신고 대상인지 따로 따져 봐야 합니다.
양도소득세 신고기한은 어느 날부터 세나요?
기산일은 계약한 날이 아니라 대금을 모두 받은 날이 속한 달의 말일이고, 여기에서 2개월이 예정신고 기한입니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 신고서 제출과 세금 납부를 같은 기한에 합니다.
잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 넘겼다면 등기접수일이 양도일이 됩니다(제98조).
예정신고란? 자산을 판 뒤 정해진 기간 안에 먼저 하는 양도소득세 신고입니다. 신고와 납부를 함께 합니다.
| 잔금일 | 기산일(그 달 말일) | 신고·납부 기한 |
|---|---|---|
| 2026년 6월 10일 | 6월 30일 | 2026년 8월 31일 |
| 2026년 9월 10일 | 9월 30일 | 2026년 11월 30일 |
양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우에도 예정신고 대상입니다(제105조 제3항). 기한 마지막 날이 토요일·일요일이나 공휴일이면 그 다음 날까지로 밀립니다.
부담부증여는 왜 기한이 3개월인가요?
전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 증여에서는 넘어간 채무액만큼을 판 것으로 보고, 그 부분에 양도소득세가 붙습니다. 이때 예정신고 기한은 2개월이 아니라 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다(제105조 제1항 제3호). 이 세금은 증여한 사람이 냅니다.
받는 사람이 내는 증여세의 신고기한도 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월이므로(상속세 및 증여세법 제68조 제1항), 두 신고의 기한이 같은 날로 맞춰집니다.
부담부증여란? 대출금이나 전세보증금 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다. 넘어간 채무만큼은 대가를 받고 판 것으로 봅니다.
| 거래 형태 | 기산일 | 기한 |
|---|---|---|
| 일반 매도(주택·토지·부동산에 관한 권리 등) | 잔금일이 속한 달의 말일 | 2개월 |
| 부담부증여 중 채무에 해당하는 부분 | 증여일이 속한 달의 말일 | 3개월 |
| 대주주 등이 파는 상장주식·비상장주식 | 양도일이 속한 반기의 말일 | 2개월 |
같은 해에 두 채를 팔면 5월에 다시 신고하나요?
예정신고를 마쳤다면 확정신고는 원칙적으로 하지 않아도 됩니다(제110조 제4항 본문). 다만 양도소득세는 한 해 동안의 양도를 합산해 누진세율을 적용하는 구조여서, 따로 신고한 세액의 합계와 합산했을 때의 세액이 달라질 수 있습니다.
그래서 같은 해에 누진세율 적용 대상 자산을 두 번 이상 양도하고 뒤의 예정신고에서 앞 거래와 합산해 신고하지 않았다면 확정신고 대상입니다(소득세법 시행령 제173조 제5항 제1호). 합산해 신고했더라도 기본공제를 빼는 순서나 비교과세 때문에 산출세액이 달라지면 역시 확정신고를 해야 합니다(같은 항 제2호·제4호).
확정신고 기한은 판 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다(제110조 제1항).
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 2026년 4월 잔금 | 2026년 6월 30일까지 예정신고 |
| 2026년 10월 잔금 | 2026년 12월 31일까지 예정신고 |
| 2027년 5월 | 두 건 합산 시 세액이 달라지면 확정신고 |
자주 묻는 질문
양도세 신고기한은 계약한 날부터 세는 건가요?
아닙니다. 원칙은 대금을 청산한 날, 즉 잔금을 받은 날입니다(소득세법 제98조). 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 넘겼다면 그 등기접수일이 기준이 됩니다.
손해를 보고 팔아도 양도세 신고를 해야 하나요?
해야 합니다. 예정신고 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용됩니다(제105조 제3항). 낼 세금이 0원이어도 신고 의무는 남습니다.
1세대 1주택 비과세면 신고하지 않아도 되나요?
비과세 요건을 갖춘 주택의 양도소득에는 양도소득세를 과세하지 않으므로(제89조 제1항 제3호) 신고할 과세 대상 소득이 없습니다. 다만 같은 호에서 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 뺀다고 정하므로, 이 경우에는 과세되는 부분을 계산해 신고해야 합니다. 요건 충족 여부가 갈리는 경우에는 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.
기한을 넘겨 신고하면 불이익이 얼마나 되나요?
기한까지 신고하지 않으면 낼 세액의 20%, 덜 신고하면 덜 낸 세액의 10%가 가산세로 붙고, 납부가 늦은 기간만큼 납부지연가산세가 따로 더해집니다. 기한이 지난 뒤라도 빨리 신고할수록 감면 폭이 커집니다(가산세 계산과 감면율).
근거 법령
김태형 세무사 (세무회계택 대표)
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2026-09-29 기준 법령으로 작성한 일반적인 세법 정보이며, 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이용 안내 및 면책